Acheter et investir dans un appartement loué représente un investissement locatif pur, qui peut s’avérer très rentable. Ce type d’acquisition immobilière présente en effet de nombreux avantages et bien peu d’inconvénients. Cependant, pour être certain que votre opération immobilière soit une réussite, il est indispensable de faire le bon choix. Mais pour cela, vous devez vous poser les bonnes questions avant de vous lancer. Découvrez nos conseils en matière d’investissement locatif et armez-vous de patience pour débusquer la bonne affaire.
Investir dans un appartement loué : les avantages
Acheter un appartement où le locataire est déjà en place présente de multiples avantages, à plusieurs niveaux :
- Comme vous avez déjà loué l’appartement, vous n’avez pas besoin de rechercher un locataire, ce qui vous fait gagner un temps précieux.
- Vous ne subissez donc aucune vacance locative, ou du moins dans un premier temps, et vous percevez le loyer dès que vous devenez propriétaire du logement ;
- De plus, vous connaissez déjà le rendement locatif de l’appartement ;
- Je m’excuse pour la confusion. Voici une reformulation à la voix active :
- Le fait que quelqu’un occupe l’appartement vous empêche de profiter pleinement des lieux. Pour vous dédommager, le prix de vente subit donc une décote de 5 à 15 % sur le montant d’un logement vendu vide ;
- Enfin, il est plus facile d’obtenir votre financement auprès de la banque puisque votre business plan se base sur des chiffres réels et que votre achat est immédiatement rentable. À ce sujet, prenez soin de vous renseigner sur les charges et sur les taxes inhérentes au logement et procédez à un calcul de rentabilité le plus détaillé possible. Cela vous sera utile pour la banque mais également pour vous-même, surtout si des travaux importants sont à prévoir au niveau du logement ou dans la copropriété.
Acheter un appartement loué : se poser les bonnes questions
L’achat d’un appartement loué présente donc un certain nombre d’avantages. Cependant, pour que cet investissement soit réellement intéressant et donc qu’il bénéficie d’une bonne rentabilité, vous devez choisir le logement avec circonspection. Dans cette optique, nous vous suggérons quelques points qu’il est utile de vérifier pour cerner les différents aspects du bien que vous envisagez d’acquérir.
Lisez attentivement le contrat de location
Vous ne pourrez pas renégocier le bail en cours à votre convenance. C’est pourquoi vous devez en connaître les conditions, et vérifier le montant du loyer et prendre connaissance des clauses de révision. Voyez également si le bail comporte des clauses résolutoires particulières, notamment en cas de loyer impayé. Vérifiez aussi la date de fin du bail. Ainsi, si le bail touche à sa fin et qu’aucun congé n’a été signifié au locataire en place, le bail va se renouveler obligatoirement, pour 1 an si le logement est meublé ou pour 3 ans dans le cas d’une location vide.
Renseignez-vous sur le locataire
Soyez particulièrement attentif à d’éventuels litiges existants ou à prévoir. Vérifiez l’historique du locataire et réclamez les quittances pour avoir une preuve qu’il est à jour de ses loyers. Vérifiez également s’il paie régulièrement et en temps et en heure. Essayez de savoir s’il occupe le bien en bon père de famille en termes d’entretien ou de bon voisinage, par exemple.
Bon à savoir : vous pouvez demander l’ajout d’une clause d’absence d’incidents de paiement dans l’acte de vente.
Vérifiez l’état du logement
Avant d’investir dans un appartement loué, consulter l’état des lieux d’entrée vous permet de savoir si le logement a été loué en bon état au locataire en place. Le dépôt de garantie versé à l’entrée par ce dernier va vous être rétrocédé. Cependant, si le logement était déjà dégradé à l’arrivée du locataire, vous ne pourrez lui en faire supporter la remise en état, qui sera alors à vos frais. De la même façon, s’il s’agit d’une location meublée, le remplacement du mobilier ainsi que son entretien sont à votre charge. Il est donc important de vérifier ce point.
Intéressez-vous à l’environnement du bien
Comme pour n’importe quel achat immobilier, les alentours ont leur importance. Ainsi, un investissement en zone tendue diminue le risque de vacance locative car le logement se relouera bien plus facilement si votre locataire quitte les lieux. Vérifiez également les infrastructures environnantes pour savoir si elles sont susceptibles d’attirer plus facilement de nouveaux locataires. Par exemple, la présence de transports en commun, d’un centre commercial ou d’établissements d’enseignement sont des points positifs. À l’inverse, les nuisances sonores ou olfactives peuvent compliquer la relocation du logement.
Scrutez le DPE !
De nombreux biens risquent d’envahir le marché à l’approche de l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Ces logements sont les fameuses passoires thermiques que le gouvernement a décidé d’éradiquer. Il s’agit donc d’appartements qui devront subir d’importants travaux de rénovation énergétique pour pouvoir être remis en location en cas de départ du locataire. Vous pouvez bien entendu acquérir l’un de ces logements, mais n’oubliez pas d’intégrer le montant des travaux à prévoir dans votre calcul de rentabilité.
Pour mémoire, les logements classés G seront considérés comme indécents et ne pourront plus être mis en location à partir de 2025, et dès 2028, les logements classés F subiront le même sort. Puis, d’ici 2034, les logements considérés comme indécents seront les logements que le DPE classe en E. Gardez donc ces éléments en tête au moment de faire votre choix. Mais le DPE est valable 10 ans, donc en 2034, il faudra obligatoirement le refaire. Or, les normes varient régulièrement, ce qui fait qu’un logement classé D aujourd‘hui pourrait bien se retrouver classé E lors du prochain DPE. Il est donc assez difficile de se projeter sur le long terme avec la certitude d’acquérir un logement aux normes.
Investir dans un appartement loué peut donc être une bonne idée et un bon moyen de vous constituer un patrimoine immobilier. Mais pour réussir cet investissement locatif et pour vous assurer de sa rentabilité, il est indispensable de faire preuve de discernement et de patience. Le succès de votre opération dépend en effet de la sélection de l’appartement que vous allez acquérir. De nombreux paramètres peuvent influencer la rentabilité de votre investissement, et vous ne devez faire l’impasse sur aucun d’entre eux.