Fiscalité : comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Une plus-value immobilière réalisée en vendant un bien est, dans la plupart des cas, imposable sur le revenu. Dans cet article nous allons tout vous expliquer pour être incollable sur la fiscalité des plus-values immobilières :  comment sont-elles imposées et quels sont les biens imposés ou exonérés ?

Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ?

Pour bien comprendre la fiscalité des plus-values, il est important de comprendre dans un premier temps comment sa calcule cette plus-value immobilière. On dit que vous réalisez une plus-value immobilière à partir du moment où vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. Dans le cas contraire vous faites une moins-value et il n’est pas possible de la déduire d’une plus-value réalisée au moment de la vente d’un autre bien.

En fiscalité, faire une plus-value est donc égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquitté) et le prix d’acquisition (majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, des dépenses de travaux et frais de voirie).

Quelles plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu dans les cas suivants :

• Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes) ;
• Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
• Échange de biens, partage ou apport en société.

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Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?

Après abattement, la fiscalité sur la plus-value immobilière imposable est de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Pour vous donner un exemple, si vous faites une plus-value de 20 000 euros sur un bien immobilier, vous devrez payer 3800 euros d’impôt sur le revenu et 3440 euros de prélèvements sociaux.

A noter que depuis janvier 2013, une taxe supplémentaire de 2 et 6 % s’applique pour les plus-values supérieures à 50 000 euros et vient d’ajouter à l’impôt sur le revenu.

Comment fonctionnent les abattements sur les plus-values immobilières ?

Avant d’être imposées, les plus-values sont diminuées d’un abattement qui va varier en fonction du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. Au-delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e vous bénéficiez de 6% d’abattement par an. Pour la 22^e année 4% et au bout de 22 ans vous obtenez une exonération totale de l’impôt.

Pour les prélèvements sociaux, le taux d’abattement est de 1,65% de la 6^e à la 21^e année, de 1,6% au-delà de la 22^e année et exonération complète au-delà de la 30^e année.

Exemple : un vendeur réalise une plus-value de 30 000 pour un bien qu’il détenait depuis 15 ans. Les abattements suivants vont s’appliquer :

• 6% d’abattement sur l’impôt sur le revenu par an depuis la 6^e année jusqu’à la 15^e : 30 000 X 60% = 18000 à déduire du prix de départ soit 12 000 euros à déclarer. Ce qui fera un impôt à 12 000 X 19% = 2280 euros.
• 1 ,65 % d’abattement sur les prélèvements sociaux par an depuis la 6^e année jusqu’à la 15^e : 30 000 X 16,5 % = 4950 à déduire du prix de départ soit 25 050 euros sur lesquels vous devrez payer les prélèvements sociaux à un taux de 17,2. Ce qui donne 25 050 X 17,2 = 4308, 60 euros.

Dans quel cas s’applique l’exonération de la plus-value sur un bien immobilier ?

En fiscalité des plus-values, il existe différentes situations pour lesquelles vous pouvez bénéficier d’une exonération. Voici quelques exemples mais la liste n’est pas exhaustive :

• La vente de votre résidence principale ;
• La vente d’un logement autre que la résidence principale, à condition d’utiliser le prix de vente pour construire ou acheter votre habitation principale dans les 2 ans et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années ;
• Les petites ventes : celles dont la valeur de cession ne dépasse pas les 15 000 euros ;
• Un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
• La vente d’une habitation située en France pour un non-résident, sous réserve de vendre au plus tard le 31 décembre de l’année civile actant le départ et de ne pas avoir loué le logement pendant ce laps de temps ;
• Les personnes qui résident dans un établissement médico-social pour personnes âgées ou handicapées et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25839 euros pour la première part de quotient familial pour l’année 2018 pour une cession effectuée en 2020…

Comment sont imposées les plus-values professionnelles ?

Arrêtons-nous un instant sur la fiscalité des plus-values professionnelles. Tout d’abord, qu’est-ce qu’une plus-value professionnelle ? Ce sont les profits réalisés par une société à l’occasion de la cession d’un bien inscrit à l’actif d’un bilan.

Les modalités d’imposition de la plus-value professionnelle dépendent de plusieurs facteurs :

• Du caractère amortissable ou non du bien ;
• De la durée de détention du bien ;
• Du régime d’imposition de la société : impôt sur le revenu ou impôt des sociétés.

Entreprise relevant de l’impôt sur le revenu

• L’imposition de la plus-value nette à court terme se fait selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Les plus-values à long terme sont taxées à 12,8 %.

Entreprise relevant de l’impôt sur les sociétés 

• les plus-values professionnelles à court terme sont imposées aux taux habituels de 28 % (31 % sur les bénéfices au-delà de 500 000 euros) ou taux réduit de 15 % pour les PME (dans la limite de 38 120 € de bénéfice). 
• Il n’y a pas d’imposition particulière pour les plus-values à long terme réalisées par une entreprise soumise à l’IS, sauf exception comme la cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans (12 %) ou la cession de brevets détenus depuis au moins 2 ans (15 %).

Quid de l’imposition des plus-values de cession de titre ?

Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux réalisées par les particuliers depuis le 1er janvier 2018, sont soumises de plein droit à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %.