En matière de succession, le patrimoine immobilier est réparti entre les héritiers. Il est alors parfois procédé au démembrement du droit de propriété, qui se répartit par conséquent entre l’usufruitier et le ou les nu-propriétaire(s). Découvrez dans cet article les droits et obligations de chacun, et comment est calculée la valeur d’un usufruit.
Qu’est-ce que le droit de propriété ?
Avoir le droit de propriété sur un bien sous-entend la réunion de trois éléments distincts, qui constituent ainsi la pleine propriété. Dans le cas d’un bien immobilier, ces éléments sont les suivants :
- Le droit d’usage, dit « l’usus », comme le fait d’occuper les lieux ;
- Le droit d’en recueillir les fruits, dit « le fructus », comme le fait de percevoir des loyers ;
- Le droit d’en disposer, dit « l’abusus », comme le fait de pouvoir le vendre, le léguer, en faire donation ou même le détruire.
Lorsque ces éléments sont répartis entre plusieurs individus, on parle de « démembrement », et l’on distingue alors l’usufruitier du nu-propriétaire.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit permet à l’usufruitier d’utiliser un bien alors qu’il n’en est pas le propriétaire. Il peut l’occuper, ou le louer et en percevoir le loyer. Il doit cependant en assurer la conservation en veillant à son entretien.
Qui peut être usufruitier ?
L’usufruit intervient généralement dans le cadre d’une succession, et principalement dans deux cas :
- S’il existe une donation entre époux, également nommée « donation au dernier vivant, le conjoint survivant peut recevoir le patrimoine de l’épouse ou de l’époux décédé en usufruit. Les enfants de la personne décédée deviennent alors nus-propriétaires des biens ;
- Si les enfants du couple sont encore mineurs au moment du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant devient usufruitier des biens, tandis que les enfants en deviennent nus-propriétaires ;
- Il est également possible de bénéficier d’un usufruit par testament ou par contrat, qui détermine la vente ou la donation d’un droit d’usufruit.
Comment est calculé l’usufruit ?
La répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires est déterminée par un barème fiscal, établi par l’administration en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème prend en compte la valeur en pleine-propriété du bien et permet de calculer le montant des frais de succession et des droits d’enregistrement en cas de donation ou de vente, par exemple.
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Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété se définit par le fait d’être propriétaire d’un bien, d’avoir le droit d’en disposer, sans toutefois pouvoir l’utiliser. Le nu-propriétaire n’a donc pas la jouissance du bien car c’est l’usufruitier qui bénéficie de ce droit. Il ne peut pas non plus percevoir les revenus locatifs du bien en question, si celui-ci est mis en location. En revanche, le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, mais sans vendre la jouissance du bien. Ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier se partagent donc la pleine propriété d’un bien, après son démembrement. En effet, avoir la pleine propriété d’un bien est donc le fait de disposer de ces deux statuts, simultanément. Le démembrement d’une pleine propriété peut concerner un seul bien ou un actif successoral. Dans le cas de l’actif successoral, la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété se calculent sur un actif net. Les dettes éventuelles sont alors déduites de l’actif et s’il existe des exonérations possibles, elles sont également prises en compte.
Cas du quasi-usufruit
Dans certains cas, l’usufruitier ne peut jouir du bien qui lui est attribué sans le consommer. Il peut alors en disposer comme s’il en était propriétaire, mais sous certaines conditions. En effet, lorsque l’usufruit prendra fin, il devra restituer l’équivalent de ce qu’il a utilisé ou consommé, sous forme pécuniaire ou matérielle. On parle alors de “quasi-usufruit”, et cela concerne des biens dits “consomptibles”. Il peut s’agir, par exemple, de denrées alimentaires constituant le stock d’un fonds de commerce, ou de valeurs monétaires présentes sur un compte bancaire.
Le droit à l’usufruit est toujours temporaire et prend fin lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Dans le cas d’une succession, et sans délai établi par contrat, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier.